Prefeitura de São Paulo

BASE DE CÁLCULO

A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista.

A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991.

 

CÁLCULO DO ITBI

1. Na compra e venda com financiamento junto ao banco:

1.1. Para contratos de financiamento celebrados a partir de 25/02/2022:

O imposto será calculado aplicando-se sobre a base de cálculo as alíquotas descritas a seguir:

1.1.1. Nas transmissões de imóveis de até R$ 725.808,00 compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação - SFH, no Programa de Arrendamento Residencial - PAR e de Habitação de Interesse Social - HIS, bem como aquelas realizadas por meio de consórcios, o ITBI será calculado mediante a aplicação:

a) da alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado ou sobre o valor do crédito efetivamente utilizado para aquisição do imóvel, até o limite máximo de R$ 120.968,00 (*); e

b) da alíquota de 3% (três por cento) sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 120.968,00 (*), financiado ou não.

(*) Vide Observações ao final dessa página.

O tributo a ser pago será a soma algébrica das duas parcelas (a) e (b) acima descritas.

1.1.2. Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 3% (três por cento) sobre toda a base de cálculo (não havendo, portanto, aplicação da alíquota de 0,5% ).

As demais transações aqui descritas incluem, dentre outras, as compreendidas no SFH, PAR, HIS ou Consórcios quando o valor do imóvel superar R$ 725.808,00, bem como as financiadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI ou Carteira Hipotecária - CH para qualquer valor de imóvel.

1.2. Para contratos de financiamento celebrados até 24/02/2022:

O imposto será calculado aplicando-se sobre a base de cálculo as alíquotas descritas a seguir:

1.2.1. Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS), o ITBI será calculado mediante a aplicação:

a) da alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 110.175,62 (**); e

b) da alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 110.175,62 (**), financiado ou não.

(*) Para contratos de financiamento anteriores a 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante é de 2% (dois por cento).

(**) Vide Observações ao final dessa página.

O tributo a ser pago será a soma algébrica das duas parcelas (a) e (b) acima descritas.

1.2.2. Nas demais transações, mediante a aplicação da alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre toda a base de cálculo (não havendo, portanto, aplicação da alíquota de 0,5% ) .

As demais transações aqui descritas incluem, dentre outras, as realizadas por meio de consórcios, bem como as financiadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI ou Carteira Hipotecária - CH.

(*) Para contratos de financiamento anteriores a 30/03/2015, a alíquota sobre toda a base de cálculo é de 2% (dois por cento).

2. Na compra e venda sem financiamento junto ao banco, bem como nas demais transações

O imposto será calculado aplicando-se a alíquota de 3% (três por cento) (*) sobre toda a base de cálculo.

(*) Para transações anteriores à 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante é de 2% (dois por cento).

As demais transações aqui descritas incluem permuta, dação em pagamento, arrematação, adjudicação, integralização de capital, etc.

No caso de Cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda, deverá ser abatido da base de cálculo o saldo devedor assumido pelo cessionário.

No caso das Arrematações em leilão ou hasta pública, a base de cálculo será o valor pelo qual o bem ou direito foi arrematado, exceto quando for apurado outro valor mediante arbitramento da base de cálculo (regra válida somente para arrematações formalizadas mediante auto ou sentença a partir de 30/03/2023).

 

FÓRMULA PARA CÁLCULO DO ITBI

Legenda

BC = Base de Cálculo

F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 120.968,00 (*)

1. Para transações compreendidas no SFH, PAR ou HIS:

SFH, PAR ou HIS	Imóveis até R$ 725.808,00	Imóveis acima de R$ 725.808,00
A partir de 25/02/2022	ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03	ITBI = (BC) * 0,03
Entre 30/03/2015 e 24/02/2022	ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,03
Até 29/03/2015	ITBI = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,02

 

2. Para transações realizadas por meio de consórcios:

Consórcios